私の33年のフィリピン・ビジネスで生き残る為の裏技!・その2.マニラの不動産。

マニラの不動産。今の業者が言う価格で買う人は、不動産音痴の敗北者。「なんで不動産買うの?=利益のため。価値の保存」しかし今の現状の不動産価格、固定資産税(路線価)は利益どころでは無く、資産価値半減で借金増。これではフィリピンでは生き残れない。

私は2006年ですべての不動産投資は停止した。2005年前後に買った最後の不動産はほとんど中古新古マンションで、マカチィ・サルセド50平米 1。5 Mペソ(330万円)マカチィ・レガスピ38平米2Mペソ(420万ペソ)マカチィ・パッソンタモ88平米+2台駐車場 3.4Mペソ(750万円)、マンダルヨン38平米0.9M(200万円)と合計214平米で合計1700万円を投資で平米平均単価が8万円で38500ペソであった。それに対して38平米の賃貸金額は18000ペソで、これは平米賃貸単価は460ペソで年間21万6千ペソで、10年を掛けて約2.1Mペソ。になるので、10年貸せば元が取れる計算で、利回り10%以上と成る。不動産業の常識として、この絵(10%利回り)を描けない不動産は価値がない。では今は幾らで貸せるのか?マカチィではこの2006年と変わらないか、場所によっては30%高い平米600ペソで貸せるところもあるが、その程度である。BGCでは、特殊な例で平米800ペソもあるが、他はマカチィと同じで600ペソ以下である。

では今デベロッパーが売っているマンション価格はどうであろうか、平米単価12万ペソ。私が2006年に買った平米価格が38500ペソであるので、なんと3倍の価格。しかし今も言ったように実際の賃貸は30%上がっただけで、デベロッパーの言う賃貸価格では絶対に貸せない。では買った人はどうなるか。25年間貸して元が取れるという構図。しかし借金して買っていたら、永久に元は取れない。

時たま日本で行われるフィリピン不動産販売会を行っているようだが、私に言わせれば、売っている人も買ってる人も不動産の素人。きちっとした資料が無く、また有ったとしても捏造された資料で狸と狐をやりあっている。😂

私は2006年のこうした遊びの購入は、1986年から1995年までのフィリピンバブル時代に不動産ころがしで蓄えた不動産からの余剰賃貸収入から行っているが、これがフレッシュマネーなら絶対にやらない。私の当時の購入単価で買って、安く貸せば10%以上の利回りとなる。😂

その1は こちらから https://www.munetomo.club/posts/6356311?fbclid=IwAR3nPYMRtfLqMaGcnQE2zimiUyWNKh57yUpmribxRtXkSaMebswoD8JsYEQ その3は飲食業その他について話します。

Atsukuni Munetomo 棟朝淳州

フィリピンに来て32年。多くの教訓を得ました。この度そうした教訓を皆様の海外生活で少しでも何かのお役に立てばと思いこうしたサイトをオープンしました。

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