フィリピンの不動産の総崩れが始まった。BGCのマンション価格が下落率20%以上現在、来年は?

今、不動産を強気で売ろうとしてる奴はいる。しかし、ラッシュセールとして、現行強気派の価格の20％安で売り出した連中が出て来た、借金の支払い返済で苦しくなって来た連中だが、私の３５年の不動産の経験では、この投げ売り現象が出て来たら危険信号。銀行が不動産評価をあげて融資を続けて来たが、遂にそれが止まった証拠である。ここからは、２００３年代でも経験した総崩れとなる。しかしこの時期には、大手デベロッパーは強気に相場維持をしていた。それはフィリピンを何も知らない、在外のフィリピン人や外国人投資家のお陰である。近年ではヨーロッパやアジア、韓国、日本の投資家が離れるのを、中国人が大分頑張っていた。しかし、その中国人にも陰りが今年暮れから始まり、こうした現象が現れて来た。

以下の表は私が来た１９８６年からの私の実感から作っていたマカチィ中心部の不動産金額の推移だが、2017年迄だが、２０２０年から２０２１年以降を考えると２００５年前後の価格に戻るか、下手するとそれ以下になると予想される。フィリピンの経済は既に中国によって自活出来るレベルでは無い。

幾らアメリカや日本が助けても、中国からの輸入増大、しかしそれに伴う中国からの投資が上回っていれば良いが、下回った場合には助けようが無くなり、フィリピンペソ安で、完全な負のスパイラルに突入する。しかし、中国経済が習近平中国共産党の失敗で崩壊したら、その影響を受けるフィリピンの経済は止まる。そうなれば、不動産投資も壊滅する。フィリピンにまだ多くの不動産を持つ私としてはそう成って欲しくないのだが、そうした事を恐れて、数あったマカチィのマンションは昨年までに全て売った。私のマンションの仕入れ値は平米4万ペソ前後で全て１０年以上賃貸で回していたので、全て償却済みで、本来ならもっと高く売れるにも拘らず、平米4万ペソで売却した。故に即日完売した。とても私には今の平米10万ペソを超える物件には興味が無いし、経験値からでも、まるでダイナマイトを抱えて寝ているようで安眠は出来ない。フィリピンでの経験では、オルチィガスのビル用地を平米4万ペソで１９９４年に購入、翌年に、平米12万ペソで売却したが、そのマンション業者は１０年後に倒産した。日本でも目黒区碑文谷の土地を坪45万円で購入して、そこから不動産転がし

を始めたが、１４年後、同じ碑文谷の土地の価格が坪650万円になった時に、日本の不動産から足を洗った。不動産とは人間がその上で、商売でも何でも良い暮らしが成り立つ事で、坪650万円の家賃計算からでは何も出来ない。即ちその高値の土地は既に過疎化した事になる。マニラでも同じでここで商売が出来る限界は平米５００ペソが限界で、それを越えれば、何か不当な事でもしない限り、商売は成り立たない。まあ、それを考えると、平米4万ペソ以上の土地は意味がない。そう言う自分の頭に物差しを持って来た。不動産価格の事に関しては、日本でもここでもそうした自分の物差しを持たない素人ばかりだ。

不動産とは、固定資産だが、今日の今日に金に成らなければ意味がない。今日の今日に金になる金額が金額なのである。