若者よ!生き字引の声を聞け!フィリピン不動産の終焉。

私は約50年前、私が20歳の時に東京目黒区碑文谷のダイエー前の土地を坪45万円(平米14万円)で買った。学生時代のビジネスで貯めた金もあり半金は有ったが、残りは今でも覚えているが赤坂・三井銀行支店で借りた。当時は土地が有れば銀行は何だって貸してくれた。勿論その土地は2年で売却して、次から次へと土地を買い、上物を建てて、1年で売却して行った。これが私の本業以外のアルバイトで、本業は大きく成ったが、結構私のこのアルバイトで儲かったお金も注入していた。このアルバイトで儲かったお金が無ければ、あそこまでの冒険と大きく成れなかっただろう。だから本業では社員と変わらない程度の給与を取って、後は経費で落とせる範囲で豪遊(接待)をしていた。

それから13年、東京目黒区碑文谷のダイエー前の土地を坪45万円(平米14万円)が何と坪650万円(平米200万円)に達したので、私は本業の会社を売り、アルバイトは辞めた。バブル崩壊、商売は完全に詰んだと実感した。そして50年経った今、東京目黒区碑文谷のダイエー前の土地をは坪80万円(平米25万円)と成っている。元のさやに戻っているが、じゃあまたスタートするか?馬鹿コケで有る。

1986年フィリピンでマンションを3室買った。当時のマンションは広く150平米前後が主流であったが、アヤラの作った最初の高級マンション156平米と新興マンション業者が作った50平米のマンションを隣り合わせで2室を買って、塀をぶち抜いて、1部屋にした。これは未だ作っていたグリーンベルト1の近くで、レガスピにあり、アヤラの高級マンションはサルセドにあった。アヤラが作った高級マンションでこの当時作ったマンションは最高で、以降このレベルのマンションは見たことが無い。この高級マンションが3万ペソ平米で購入、新興マンション業者の物件は2万5千ペソ平米で買った。これがフィリピン最初の不動産投資と成った。それから20年、良くマンションや会員権を買い転がした。しかし、私がマンションを最高価格で買った物件は4万2千ペソ平米で、全てはそれ以下でしか買っていない。 1994年、友人とオルチィガスの証券取引所に近いパール通リのビル用地を平米4万ペソで購入した。1年後8万5千ペソ平米で購入したいと言ってきたので売却したが、この買い手は最初に買った新興マンション業者であった。勿論売ったが、その新興マンション業者は2年後に倒産した。フィリピン不動産不況は何度も繰り返されている。

そこで手にした資金でラグーナ州にある土地を購入、夢であった老人ホームに建設を始めた。敷地約1ヘクタール(100m x100m)で現在6000平方の建物が建っている。2004年には更に近くの土地を購入、建設途中で中断しているが、2000平米の建物が建っている。これらの土地の価格は2000ペソ平米から2700ペソ平米であった。

その後1平米10,000ペソ平米と成った時(2004)が有ったが、直ぐに5000ペソ平米に値下がりした。私のビレッジから高速道路に3から5分で入れるし、ビレッジ前にはバスターミナルがあり15分毎にマカチィへバスが出ている。便利な処だが、価格が上がる事は無いであろう。その理由はあるのだが、それはフィリピンの産業の無さに由来する。良く田舎で暮らす日本人が平米5000ペソで土地を買ったという話を聞くが、日本の田舎と一緒で相場が無いから、ただ5000ペソと言っているが、他に買う人が居なければ、価値は0である。

話は戻って、アヤラは他の大手デベロパーと組み、不動産価格操作を行って、チャートに沿って年々不動産が上昇すると言うトレンドを作てきたフィリピン・デベロッパー達。それで2年前でマンション価格は12万ペソ(25万円平米・坪85万円 日本より高い)を引き上げた。しかし勿論実勢相場は裏では乱高下が続き、私の様に平米4万ペソ以下でも購入している。

まあそのデベロッパー価格に騙された、外国人、中国人、韓国人、日本人、欧州人、中東人と相場を知らない地方の金持ちフィリピン人がこの12万ペソ平米で買わされている。私同様に古くからのフィリピン人は絶対に買わない価格で有る。それに我々は35年前の3万ペソ平米の質を知っている。今のマンションは昔の日本の都営アパート以下の質で有る。ペンキは旨く塗っているが、、

こうした状況下で、武漢肺炎後の不動産価格はどうなるか? 世界中の小金持ちが、武漢肺炎で大打撃、結局行先は半値以下だね。東京だって10分の1に成ったのだから、しかし日本の場合は30年という時をかけている。ソフトランヂィングだが、フィリピンは今までの経緯からそんな事は出来ない。しかし半値になっても誰が買う? 買おうと思う奴がいるのか?そうなればもっと下がる。しかし路線価は6.5~7万ペソ平米だから、買ってた人は損切して売っても高額な路線価で計算する譲渡税で、また更に損をする。業者も国も、直接投資の不動産で、儲けたり、税金を取ったりで食っていこうとしたのは既に無理がある。ペソの下落で買いやすくなるかも知れないが、ベネゼイラ、トルコ、アルゼンチンの不動産に投資するか?答えは簡単である。

Atsukuni Munetomo 棟朝淳州

フィリピンに来て32年。多くの教訓を得ました。この度そうした教訓を皆様の海外生活で少しでも何かのお役に立てばと思いこうしたサイトをオープンしました。

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