フィリピン不動産賃貸売買における注意点

フィリピン不動産賃貸売買における注意点   以下写真の不動産権利書、最近都市部では書式が変わり白地に青色の閉じが付くものに成ってきたが、まあこれが一般的。不動産を借りる、売買すると簡単に言うが、素人では少し難しい。免許を持つ不動産仲介人。日本では買い手と借り手が半々で費用を出し、仲介人が物件を調査し、両方に納得いくまで説明する義務と責任を持つが、しかしフィリピンの仲介人は貸し手、売り手からのみ手数料を貰うので貸し手や売り手の不利な部分は説明しない。それ故に借り手や買い手は徹底的に調査をしなくてはならない。例えば前回合った例だが、土地を借りて建物を建てて商売しようと思った場合、相手の仲介業者に土地権利書のコピーを要求、持ってきたが2ページまでしかない。後は無いのかと言っても、売り手から貰ったコピーだと知らん顔。仕方ない此方で登記所で全体謄本をあげたら、次のページにこの土地に訴訟が起こされていることが判明。その訴訟がどんなもので何時まで続くか裁判所で調査を行い、賃貸期限内で相手が勝訴するかどうかの判断。本来ここまで解った段階で、辞めるのが良いが、しかし場所が良いのでそれでも、となった場合は、それからそのビジネスやその土地に建てる建造物が許可されるかの事前調査でバランガイ(市の中にある最小行政)事務所で調査を行う、もしその土地がビッレッジ内だとするとビレッジのルールに触れていないかを、ビレッジの事務所で事前に打ち合わせを行い、その事を前提に市役所に行きビジネス許可証が下りるかの事前調査 等が必要となり、仲介業者作成の貸し手や売り手側に立った契約書の無修正を迫る強気の仲介業者に、この事実をたたきつけ納得させて、此方に有利に修正させる。かなり大手企業でもこれを怠って、土地を借りたが1年も営業許可が下りないケースもある。フィリピンでは仲介業者は、こちら無視の売り手の犬であると解釈せざるを得ない。

またフィリピンでは土地は日本人等外国人は買えないという間違った常識が日本人の中で横行している。6:4比率というルールがある。故に外国人4のローカル現地6と言う会社では土地はその会社の名前で買える。この6の部分に少し手を加えて、日本人が会社全体の支配権を持つことも出来る。 ただ個人でも、例えば奥さん6とご主人の日本人4と複数名義で登記する事も出来るし、所詮日本人がお金を出しているので、金銭貸借書を作り、担保物件として登記する事も出来る。実はこれが大切で、これをしなかったので、奥さんが勝手に土地売って男と逃げたという実例は何十件と見て来ている。(笑)

Atsukuni Munetomo 棟朝淳州

フィリピンに来て32年。多くの教訓を得ました。この度そうした教訓を皆様の海外生活で少しでも何かのお役に立てばと思いこうしたサイトをオープンしました。

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