私の３３年のフィリピン・ビジネスで生き残る為の裏技！・その2.マニラの不動産。

マニラの不動産。今の業者が言う価格で買う人は、不動産音痴の敗北者。「なんで不動産買うの？＝利益のため。価値の保存」しかし今の現状の不動産価格、固定資産税（路線価）は利益どころでは無く、資産価値半減で借金増。これではフィリピンでは生き残れない。

私は２００６年ですべての不動産投資は停止した。２００５年前後に買った最後の不動産はほとんど中古新古マンションで、マカチィ・サルセド５０平米　1。5 Mペソ（３３０万円）マカチィ・レガスピ３８平米２Mペソ（４２０万ペソ）マカチィ・パッソンタモ８８平米＋２台駐車場　３．４Mペソ（７５０万円）、マンダルヨン３８平米０．９M（２００万円）と合計２１４平米で合計１７００万円を投資で平米平均単価が８万円で３８５００ペソであった。それに対して３８平米の賃貸金額は１８０００ペソで、これは平米賃貸単価は４６０ペソで年間２１万６千ペソで、１０年を掛けて約２．１Mペソ。になるので、１０年貸せば元が取れる計算で、利回り１０％以上と成る。不動産業の常識として、この絵（１０％利回り）を描けない不動産は価値がない。では今は幾らで貸せるのか？マカチィではこの２００６年と変わらないか、場所によっては３０％高い平米６００ペソで貸せるところもあるが、その程度である。BGCでは、特殊な例で平米８００ペソもあるが、他はマカチィと同じで６００ペソ以下である。

では今デベロッパーが売っているマンション価格はどうであろうか、平米単価１２万ペソ。私が２００６年に買った平米価格が３８５００ペソであるので、なんと３倍の価格。しかし今も言ったように実際の賃貸は３０％上がっただけで、デベロッパーの言う賃貸価格では絶対に貸せない。では買った人はどうなるか。２５年間貸して元が取れるという構図。しかし借金して買っていたら、永久に元は取れない。

時たま日本で行われるフィリピン不動産販売会を行っているようだが、私に言わせれば、売っている人も買ってる人も不動産の素人。きちっとした資料が無く、また有ったとしても捏造された資料で狸と狐をやりあっている。😂

私は２００６年のこうした遊びの購入は、１９８６年から１９９５年までのフィリピンバブル時代に不動産ころがしで蓄えた不動産からの余剰賃貸収入から行っているが、これがフレッシュマネーなら絶対にやらない。私の当時の購入単価で買って、安く貸せば１０％以上の利回りとなる。😂

その１は　こちらから　https://www.munetomo.club/posts/6356311?fbclid=IwAR3nPYMRtfLqMaGcnQE2zimiUyWNKh57yUpmribxRtXkSaMebswoD8JsYEQ　その３は飲食業その他について話します。